Mieterhöhung oder Mietpreisbremse in Frankfurt: Welche Prüfschiene ist für Ihre Mietfrage relevant?

Vier verschiedene Fragen, die ständig verwechselt werden — Neuvertrag, Mieterhöhung, extrem hohe Miete, Mietspiegel. Diese Seite ordnet Ihre Frage einer Prüfschiene zu. Sie trifft kein rechtliches Urteil über Ihre Miete und rechnet nichts — gerechnet wird mit dem offiziellen Rechner der Stadt.

AUF EINEN BLICK

Vier Fragen, vier Schienen — und eine Rechtslage, die sich gerade ändert.

NEUER MIETVERTRAG → Mietpreisbremse-Frage (max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, § 556d BGB)
MIETERHÖHUNG ERHALTEN → Wartefrist (15 Monate), Vergleichsmiete, Kappungsgrenze (§ 558 BGB)
EXTREM HOHE MIETE → möglicherweise andere Rechtsrahmen — Beratung statt Selbstdiagnose
VERGLEICHSMIETE ERMITTELN → der offizielle Frankfurter Mietspiegel 2026 mit Wohnlage 1–10

Rechtslage beachten: Die Hessische Mieterschutzverordnung ist nach einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt umstritten — Details unten.

ROUTER · DETERMINISTISCH

Welche Prüfschiene passt zu Ihrer Frage?

Zwei Fragen, feste Prüfpfade. Kein Ergebnis dieser Seite sagt, ob Ihre Miete rechtmäßig ist — das kann nur Beratung auf Grundlage Ihres Vertrags. Es ist nichts vorausgewählt.

Was ist Ihre Situation?

AUSGABE

Beantworten Sie die Fragen oben — die passende Prüfschiene erscheint hier. Diese Seite trifft kein rechtliches Urteil über Ihre Miete.

RECHTSLAGE · DREI KATEGORIEN STRENG GETRENNT

Was gilt — was hat ein Gericht entschieden — was ist angekündigt?

1 · GELTENDES BUNDESRECHT

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Wartefrist 15 Monate (§ 558 BGB) · Kappungsgrenze bundesweit 20 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) · Mietpreisbremse als Bundesregelung: maximal 10 % über ortsüblich bei Wiedervermietung in angespannten Märkten (§ 556d BGB) · Rüge/Rückforderung bis 2,5 Jahre (§ 556g BGB) · Mietpreisüberhöhung über 20 % kann Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 WiStG).

2 · GERICHTLICHE ENTSCHEIDUNG (NICHT RECHTSKRÄFTIG)

Das Amtsgericht Frankfurt (Urteil 10.06.2026, Az. 33029 C 130/25) hält die Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung für unwirksam — Begründungsmängel bei der Verlängerung. Wichtig: Das Urteil ist nicht rechtskräftig, eine Einzelfallentscheidung und bindet keine anderen Gerichte. Der Magistrat hält die Verordnung weiter für wirksam. Ob für Sie die reduzierte Kappungsgrenze (15 %) und die Mietpreisbremse gelten, ist damit aktuell umstritten.

3 · ANGEKÜNDIGTE ÄNDERUNG

Die Landesregierung plant eine neue fünfjährige Mieterschutzverordnung bis spätestens November 2026 — mit aktualisierter Begründung (Gutachten in Finalisierung). Bis dahin gilt: Rechtslage prüfen, bevor man sich auf die 15-%-Kappung oder die 10-%-Bremse stützt.

FrankfurtFinder löst diese Rechtsunsicherheit nicht auf — für den Einzelfall gilt Beratung (Mieterverein Frankfurt, Haus & Grund, Rechtsberatung).

DIE VIER PRÜFSCHIENEN

Was in welcher Schiene geprüft wird.

A · Neuvertrag → Mietpreisbremse

Bei Wiedervermietung gilt die 10-%-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB) — Ausnahmen: Neubau (erstmals genutzt/vermietet nach 01.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen, Vormiete lag bereits darüber (dann darf die bisherige Miete weiterverlangt werden; Vermieter müssen unaufgefordert informieren). Zu hohe Miete? Schriftliche Rüge möglich — Rückforderung rückwirkend bis 2,5 Jahre bei Verträgen ab 01.04.2020 (§ 556g). Rechtslage aktuell prüfen (siehe oben).

B · Mieterhöhung → § 558 BGB

Erst nach der Wartefrist von 15 Monaten seit der letzten Erhöhung möglich; Obergrenze = ortsübliche Vergleichsmiete (Frankfurter Mietspiegel 2026); danach die Kappungsgrenze: bundesweit 20 % in 3 Jahren, in Frankfurt laut Mieterschutzverordnung 15 % — deren Wirksamkeit ist umstritten (s. Rechtslage). Nach Zugang: 3 Monate Prüf- und Überlegungsfrist. Die Erhöhung muss begründet werden — pauschal reicht nicht.

C · Extrem hoch → andere Rechtsrahmen

Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG vorliegen; bei einem extremen Missverhältnis kommt Mietwucher (§ 291 StGB) in Betracht. Das ist Einzelfall-Recht — FrankfurtFinder bewertet das nicht; der Weg führt in die Beratung.

D · Vergleichsmiete → offizieller Mietspiegel

Die Vergleichsmiete ermittelt der offizielle Rechner der Stadt — mit der adressgenauen Wohnlage 1–10: Mietspiegel Frankfurt 2026 → Ein Rechner-Ergebnis ist kein rechtliches Urteil — es beschreibt das ortsübliche Niveau.

WICHTIGE GRENZEN

Kein „legal check". Diese Seite sagt nie, ob Ihre Miete rechtmäßig ist oder nicht.
Keine Berechnungen. Keine Vergleichsmiete, keine zulässige Erhöhung — dafür gilt der offizielle Rechner der Stadt.
Keine Einzelfall-Rechtsberatung. Bei strittigen Fällen: Mieterverein Frankfurt, Haus & Grund oder Rechtsberatung.

EVIDENZ · GEPRÜFT 2026-09-17

TIER A/B§ 558 BGB — Mieterhöhung · § 556d BGB — Mietpreisbremse · § 556g BGB — Rüge · § 5 WiStG · frankfurt.de — Mietspiegel · Hessische Mieterschutzverordnung · AG Frankfurt, Urteil 10.06.2026 (33029 C 130/25)