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WOHNEN · MIETHÖHE STAND: 2026-09-17

Mietspiegel Frankfurt 2026: Was er über Ihre Wohnung sagt — Wohnlage, Vergleichsmiete, Mieterhöhung.

Der neue qualifizierte Mietspiegel ist seit Juni 2026 gültig — mit einem neuen Wohnlage-System von 1 bis 10. Diese Seite strukturiert, wie Sie ihn für Ihre konkrete Wohnung nutzen. Gerechnet wird mit dem offiziellen Rechner der Stadt, nicht hier.

AUF EINEN BLICK
Die kurze Antwort: Der Mietspiegel 2026 ist qualifiziert (§ 558d BGB) und gilt seit dem 25. Juni 2026. Er nennt 12,28 €/m² als mittlere Nettokaltmiete (+6,8 %). Neu: die Wohnlage wird mit 1–10 bewertet. Er bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete für Mieterhöhungen (§ 558 BGB) und die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Stadtteil-Preise enthält er nicht.
Der offizielle Online-Rechner der Stadt wurde allein bis Mitte August 2026 über 12.000-mal genutzt.
DIE NEUERUNG 2026

Wohnlage 1–10 statt Kategorien.

Bis 2024: Kategorien
Sehr einfach · einfach · mittel · gut · sehr gut — grobe Einordnung mit begrenzter Differenzierung.
Seit 2026: Skala 1–10
Zehn Stufen bilden den Lageneinfluss genauer ab — und die Wohnlage wird adressgenau bestimmt: nicht „welcher Stadtteil?", sondern „welche konkrete Adresse?". Die Prüfung läuft gegen das amtliche Adressverzeichnis — schon ein Hausnummernzusatz kann eine andere Lagekategorie ergeben. Fehlt die Adresse im Verzeichnis, wird die Lage nicht geschätzt, sondern bleibt manuell zu klären.
WIE ER RECHNET

Größe, Baujahr, Lage — kein Stadtteil-Pauschalpreis.

· Basis: Tabellenfelder nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse (repräsentative Befragung mit über 3.500 Wohnungen, erstellt von IWU und IFAK nach wissenschaftlichen Grundsätzen)
· Darauf: Zu- und Abschläge für Ausstattung, energetischen Zustand und die neue Wohnlage 1–10
· Neu enthalten: Betriebskosten-Tabelle und durchschnittliche Kfz-Stellplatzmieten
· Wichtig: Der amtliche Mietspiegel nennt keine Stadtteil-Preise — Preistabellen für Westend, Bornheim & Co. im Netz stammen aus Angebotsmieten Dritter
DER WEG ZUM RECHNER · 6 SCHRITTE

Von der Adresse bis zum Verständnis des Ergebnisses.

01Welches Tool? Der offizielle Online-Mietspiegel-Rechner der Stadt (frankfurt.de/mietspiegel-rechner). Der hessenweite Mietwert-Kalkulator (Mika) gilt nicht für Frankfurt.
02Wohnlage bestimmen. Der Rechner prüft die Lage adressgenau gegen das amtliche Adressverzeichnis. Zusätzlich gibt es die offizielle Wohnlagen-Karte im Geoportal (geoportal.frankfurt.de/wohnlagen) — dort lässt sich die eigene Adresse im Kartenausschnitt prüfen. Fragen zur Lage: Amt für Wohnungswesen, Mietspiegel-Hotline (069) 212-77088.
03Eingaben. Wohnungsgröße, Baualtersklasse, Ausstattung, energetischer Zustand — der Rechner führt Schritt für Schritt durch die Merkmale.
04Was das Ergebnis bedeutet. Die ortsübliche Vergleichsmiete in €/m² Nettokalt — die amtliche Bezugsgröße für Mieterhöhungen (§ 558 BGB) und die Mietpreisbremse (§ 556d BGB).
05Was es NICHT beweist. Ein Rechner-Ergebnis ist kein rechtliches Urteil über Ihre konkrete Miete und ersetzt kein formelles Mieterhöhungsverlangen — es beschreibt das ortsübliche Niveau.
06Wenn es um Erhöhung/Bremse geht. Wartefrist, Kappungsgrenze und die umstrittene Mieterschutzverordnung gehören auf die eigene Prüfseite: Mieterhöhung & Mietpreisbremse Frankfurt →
WOFÜR ER GILT

Zwei Rechtsbezüge, die Mieter kennen sollten.

MIETERHÖHUNG · § 558 BGB
Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Der qualifizierte Mietspiegel ist dafür die amtliche Bezugsgröße — vor Gericht mit besonderer Beweiskraft.
MIETPREISBREMSE · § 556d BGB
Bei Wiedervermietung in angespannten Märkten (Frankfurt gehört dazu) darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Mietspiegel setzt keine Mieten fest — er beschreibt das ortsübliche Niveau. Diese Seite gibt keine Rechtsberatung.

WICHTIGE GRENZEN
FrankfurtFinder rechnet keine Vergleichsmiete. Nutzen Sie den offiziellen Online-Mietspiegel-Rechner der Stadt — er ermittelt Größen-, Baujahrs- und Lageneinfluss für Ihre Adresse.
Keine Marktpreise, keine Prognosen. Diese Seite nutzt ausschließlich amtliche Werte des Mietspiegels — keine Angebotsmieten Dritter.
Keine Rechtsberatung. Für die Durchsetzung individueller Mieterrechte wenden Sie sich an den Mieterverein Frankfurt oder eine Rechtsberatung.
EVIDENZ · GEPRÜFT 2026-09-17
TIER Afrankfurt.de — Mietspiegel 2026 veröffentlicht · Frankfurter Mietspiegel 2026 (PDF) · § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel) · § 556d BGB (Mietpreisbremse)